יש לכם שאלה? רוב הסיכויים שתמצאו כאן את התשובה...

נושאים טכניים

הממיר כשמו כן הוא – ממיר את זרם החשמל מזרם DC שמייצרים הפאנלים לזרם AC לצורך הזרמתו לרשת החשמל. הנחיות הבטיחות מחייבות כי הוא יותקן לפחות 50 ס"מ מעל פני השטח ויאפשר גישה בעמידה זקופה וכן כי יותקן באופן שמרחיק אותו ממקום שבואנשים שוהים דרך קבע – בדיוק כמו ארון חשמל. הממיר יכול להיות מותקן בתוך מבנה או בחוץ.

אכן בחלק מהפאנלים הסולאריים יש מתכות כבדות כמו קדמיום טלורייד אך אין פליטה שלהן לאורך חיי המערכת (הסוגיה הזו רלוונטית בתהליך המחזור של הפאנלים, בדומה לסוללות). מבדיקה שערכנו מול יבואני הפאנלים שפועלים בישראל למעשה הפאנלים שמיובאים לארץ משתמשים בטכנולוגיית monocristaline אשר היא נטולת מתכות כבדות. לקריאה נוספת לגבי הבטיחות של מקורות האנרגיה השונים: https://ourworldindata.org/safest-sources-of-energy

במערכת הסולארית ישנם שני סוגי כבילה – כבילת DC המחברת את הפאנלים לממיר, וכבילת AC המחברת את הממיר לארון החשמל. במידת האפשר עדיף כי כבלים אלה יעברו בתעלות נסתרות מהעין שיוכנו מראש. במקרים בהם תעלות  אלו לא הוכנו מראש הדבר מצריך קידוח המייקר את ההתקנה, ולכן הפתרון הנפוץ   יותר הוא להעבירם על פני הקירות החיצוניים של הבית. במקרה כזה כבלים אלה צריכים להיות מוגנים בתעלות יעודיות מטעמי בטיחות ואסתטיקה.

התשובה הקצרה היא שבהתקנה נכונה – אין סכנה כזו. התשובה הארוכה היא כזו: הקרינה מכונה קרינת ELF או בשמה המלא קרינה אלקטרומגנטית בלתי מייננת מסוג תדרים נמוכים מאוד (Extremely Low Frequency – ELF), והיא נפלטת רק מהממיר ומעט מכבלי הAC.
מכבלי ה DC או הפאנלים עצמם אין קרינה אלקטרומגנטית. כל מכשיר חשמלי שזורם בו חשמל AC מייצר קרינה כזו, אבל רק בקרבת המכשיר. למה? כי קרינה זו דועכת כפונקציה של המרחק בריבוע, ולכן הרחקת מקור הקרינה מאיזור בו שוהים דרך קבע מהווה הפתרון היעיל והטוב ביותר. רמות הקרינה מושפעות גם מהספק הממיר (כלומר "כמות החשמל" שעוברת בו), אך בסדרי גודל של מערכות ביתיות הקרינה לרוב נמוכה. עם זאת, עפ"י עקרון הזהירות המונעת, המשרד להגנת הסביבה קבע לשם בטיחות מקסימלית כי יש להתקין ממירים ביתיים לפחות 0.5 מטר ממקום בו אנשים שוהים דרך קבע, כאשר במערכות גדולות יותר (עד 1 מגהוואט) הדרישה היא להרחיק עד 4 מטרים. הקרינה מכבלי הAC נמוכה משמעותית מהממיר ובכל זאת לפי הנחיות הבטיחות יש להתקינם 0.5 מ' ממקום שבו שוהים בני אדם שהיית קבע. בפועל זה אומר שכדאי להתקין את הממיר מעל אזורים כגון מסדרונות, חדרי מדרגות, מחסנים וכדומה. קראו פוסט מפורט כאן.

במקרה כזה הממיר מנתק את זרם החשמל מטעמי בטיחות משום שבמצב כזה לא ניתן להזרים את החשמל לרשת. קיימות מערכות עם ממירים מסוג "היברידי" שבמקרה כזה יכולות לנתב את החשמל לצריכת הבניין אך אלה לרוב לא מותקנים במערכות במגזר הביתי.

גם במקרה כזה הממיר מנתק את זרם החשמל וזאת כדי למנוע סכנת התחשמלות ללוחמי האש.

התחזוקה השוטפת היחידה שנדרשת היא ניקוי הפאנלים במים רכים (שלא מייצרים אבנית) באופן תקופתי שכן לכלוך פוגע בתפוקת הפאנלים כי חוסם את האור. יש לעשות זאת 3-4 פעמים בשנה, בקיץ יותר מאשר בחורף (אז גם הגשם תורם לניקיון הפאנלים…). ניתן לעשות זאת במספר דרכים:

    • מערכת שטיפה אוטומטית – אותה עדיף להתקין יחד עם המערכת הסולארית.
    • מערכת שטיפה ידנית עם מיכל מים רכים וצינור שמתחבר למברשת יעודית שמתיזה
      מים רכים וגורפת אותם
    • דלי/צינור ומגב רגילים שיש בכל בית – כל עוד מקפידים להשתמש במים רכים כמובן
      – לשם כך יש לחבר מסנן אבנית לברז שאליו מחובר הצינור.

ניתן לעשות זאת באופן עצמאי או להיעזר בשירותיה של חברה שעוסקת בתחזוקת מערכות סולאריות. חלק מחברות ההתקנה מציעות שירות כזה.

הניטור של ביצועי המערכת מתבצע באופן שוטף באפליקציה ייעודית המחוברת לממיר. כך ניתן לזהות פאנלים שהייצור שלהם נמוך יותר משמעותית או שלא מייצרים כלל מה שאומר שמשהו לא תקין. במידה ונמצאה תקלה יש לפנות לחברת ההתקנה במהלך תקופת האחריות וליבואן/יצרן הציוד לאחריה.
בשנים הראשונות לחיי מערכת התקלות מטופלות במסגרת האחריות של החברה המתקינה, ואח"כ מול יצרן/יבואן לפי תנאי אחריות. מעבר לזה חח"י דורשת ביקורת כל 5 שנים לוודא את תקינות המערכת.

הפאנלים מייצרים חשמל בזרם ישיר (Direct Current – DC), במתח של 12 וולט, וכיוון
שרשת החשמל שלנו מוליכה חשמל בצורה אחרת – בזרם חילופין (Alternate Current –
AC) במתח של 220 וולט, נדרש הממיר. ההספק המותקן בDC מתייחס לכמות המקסימלית
של חשמל DC שפאנלים יכולים לייצר תחת תנאים אופטימליים, אבל נדיר שאלה מתקיימים
ולכן רוב הזמן הם מייצרים פחות.
מסיבה זו פעמים רבות ההספק של הממיר בAC הוא נמוך יותר וכמות החשמל שעוברת בו היא זו שעליה מקבלים תשלום מחברת חשמל. ולכן יש לקחת את הספק המקסימלי של הממיר בחישובי תפוקה והכנסה. זה משמעותי במיוחד במקרים שבהם הספק זה יהיה נמוך יותר מזה המקסימלי של הפאנלים ולכן חלק מהזמן הממיר יהיה בעומס מעל 100% (זה אפשרי ותקין כל עוד עומדים בהנחיות היצרן לגבי % העמסת יתר מקסימלי).

הצללה בחלק ניכר משעות האור פוגעת משמעותית בתפוקת הפאנלים ולכן אין טעם להתקין
פאנלים באזורים שמוצללים בצורה כזו. עבור בניינים נמוכים כדאי לבדוק אם צפויה בעיית
הצללה עתידית במידה וצפויה בנייה גבוהה בקרבת מקום (ניתן לעשות זאת מול המועצה
המקומית לתכנון ובנייה).

במערכות ביתיות עד 15 ק"ו מתקינים מונה דו-כיווני – במקום המונה הרגיל שסופר רק צריכה המונה הזה סופר גם צריכה וגם ייצור. מונה ייצור נפרד הוא רלוונטי למערכות גדולות יותר וגם למקרים שבהם הבעלים של מונה הצריכה והבעלים של מונה הייצור הם גורמים שונים.

הפאנלים מחוברים לגג בשתי שיטות: בגג רעפים הפאנלים מוצמדים לגג בעזרת וויםשנתלים על המסגרת של גג הרעפים. בגג שטוח הפאנלים  מורכבים על קונסטרוקציה בצורת משולש ממתכת, שמרימה את הפאנלים בזווית של 15 מעלות לדרום כך שהם גם יהיו בזווית טובה אל מול השמש וגם לא ייצרו הצללה אחד על השני (לכן מותקנים במרחקים של כ50 ס"מ אחד מהשני). הקונסטרוקציה מעוגנת לגג בעזרת משקולות מבטון.
במקרים של קרבה למעקה גבוה יש אפשרות להגביה את הקונסטרוציה ובכל מקרה יש לקבל חוו"ד של קונסטרוקטור לוודא שהמשקל הכולל של המערכת מספק יציבות למול עצמת הרוחות האופייניות לאזור.

בגג רעפים שלמות הרעפים והנחתם בצורה תקינה כך שלא יהיו ביניהם רווחים היא שמבטיחה את אטימות הגג, ולכן יש לעשות בדיקה שכל הרעפים שלמים ומונחים היטב לפני ההתקנה (גם אם אין נזילות). בגג בטון שהוא לרוב שטוח שיטת האיטום הנפוצה ביותר היא בעזרת יריעות ביטומניות (אחריות ל7-10 שנים). חשוב לצייו כי עקרונית ניתן לבצע עבודות תחזוקה באיטום קיים (אטימת סדקים וכו') ללא הזזת הפאנלים לאחר שהותקנו ועצם
העובדה שהפנאלים מסוככים על האיטום מפני השמש מאריכה את חייו. אם יש צורך בהחלפת האיטום כולו זה מצריך את פינוי הגג ולכן עדיף לעשות זאת טרם הנחת המערכת משום שלהזזת הפאנלים יש עלויות ושווה לשקול לעשות זאת גם כצעד מונע, אם האיטום הקיים מתקרב לסוף חייו (וכמובן אם יש בו סדקים שמייצרים נזילות…).

בירוקרטיה

לא. להקמת גגות סולאריים קטנים (הכוונה לגודל המקובל במגזר הביתי)  אין צורך בהיתר בנייה, יש רק צורך להודיע לרשות שהגג הוקם. חברת ההתקנה עושה זאת כחלק מהשירות.

כן, הבניין חייב להיות בנוי כחוק וללא חריגות בנייה, ויש להציג לחברת החשמל טופס 4. במקרה שאין טופס כזה כמו למשל אם מדובר בבניינים מאד ישנים שהוקמו לפני 1965 (חוק התכנון והבנייה משנה זו), יש צורך להביא אישור על חוקיות המבנה מהועדה המקומית לתכנו ובנייה. בניין שאין לו טופס 4 או אישור חליפי לא יכול להתקין מערכת סולארית.

קיימות שתי שיטות התחשבנות: שיטת הזרמה – החשמל המיוצר על הגג מגיע ישירות למכשירי החשמל המופעלים בזמן הייצור (לשמל שימוש במעלית) ולא נספר במונה. החשמל העודף (כל מה שמיוצר ולא נצרך באותו רגע) מוזרם מארון החשמל החוצה לרשת החשמל, נספר בשעון החשמל ונזקף לזכות בעל המערכת. שיטת הייצור – יש ניתוק מוחלט בין הצריכה לייצור. כל החשמל המיוצר זורם דרך שעון הייצור לרשת החשמל ונזקף לזכות בעל המערכת, ללא קשר לצריכה בבניין. אחת לתקופת חשבון חברת החשמל תשלם לבעל המערכת כל הקוט"ש שיוצרו באותה תקופת חשבון. זה ההסדר העדיף במסגרת הסדר השכרה/BOT – החברה הסולארית תוכל להתקין מונה ייצור נפרד ואז כל ההתחשבנות תהיה בין החברה לבין חברת החשמל. 

את הכספים מחברת חשמל ניתן לקבל בהוראת קבע לחשבון הבנק (כך ניתן לעשות גם עבור תשלום של חשבונות חשמל). במידה ואין הוראת קבע הכספים ישולמו בשקים שישלחו בדואר.

לפי תיקון לחוק מכר דירות משנת 1990,לקבלן יש אחריות לעד 7 שנים לאחר מסירת הנכס לקונה לתיקן ליקויים אשר ניתן להוכיח כי הם לא תוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה, תחזוקה לקויה או שינוי. תוקף האחריות לאיטום הוא ל4 שנים. חשוב לציין כי לא ניתן לבטל, או לקצר את תקופת האחריות, גם לא בהסכמת הרוכש לותר עליה בחוזה הרכישה! עם זאת, היות והתקנת מערכת סולארית מהווה פרוייקט חיצוני שאינו קשור לעבודות שהקבלן ביצע במסגרת בניית הבניין, הוא לא יכול להיות אחראי לנזק שיכול להיגרם כתוצאה מעבודה כזו. לכן במקרה זה יש לדרוש מהחברה הסולארית המבצעת לתת אחריות לנזק אפשרי שיכול להיגרם לאיטום – בין אם מדובר בהקמת מערכת שהיא בבעלות הבניין ובין אם בבעלות החברה הסולארית בהסדר ליסינג.

דברים נוספים שאפשר לעשות במסגרת הפרויקט

ניתן להתקין פאנלים סולארים על גבי פרגולות קיימות או חדשות ללא צורך בהיתר בנייה, כל עוד עומדים בתנאים שמגדירים מהי פרגולה (מה שמבדיל אותה מקירוי) – עד 50 מ"ר או רבע מהשטח עליו היא מוקמת, ו%60 מהגג צריך להיות שקוף.לפי תקנות חדשות שיצאו בשנתיים האחרונות, ניתן להקים קירוי סולארי על חנייה אך הדבר דורש קבלת היתר בנייה.
בנוסף, קיימת אפשרות לקרות גם את קירות הבניין בטכנולוגיה שמכונה BIPV ,ויש לקחת בחשבון שנתוני התפוקה וההכנסה יהיו נמוכים יותר בשל זוית שונה של חשיפה לשמש.

מערכות אגירה חשמלית (בטריות) יכולות להשתלב ולאגור את החשמל שמיוצר ע"י המערכת הסולארית, וכך לספק חשמל לשעת חירום (הפסקות חשמל). בניין שיתקין מערכת סולארית+אגירה יוכל להמשיך להפעיל מעליות, תאורה, משאבות – גם במקרה של הפסקת חשמל (תלוי בגודל המערכת כמובן). כמו כן, המערכת הסולארית תוכל להמשיך לפעול גם אם יש הפסקת חשמל (כיום במקרה של הפסקת חשמל היא מפסיקה לפעול מטעמי בטיחות), אבל כל זאת עדין לא כלכלי מספיק כדי שיותקן בבתים ובניינים בשל העלות הגבוהה של מערכות האגירה.

אופן כללי, אין ממש קשר בין תשתיות טעינה לרכב חשמלי למערכת הסולארית, שכן הן יכולות להיות מותקנות באופן נפרד. אולם, עקב הצורך להגדלת חיבור החשמל לבניין הן לתשתיות הטעינה והן לפעמים למערכת הסולארית, יש היגיון בחיבור שלהן והתקנה משולבת של מערכות אלו, ואכן יש (אם כי מעט) חברות שמציעות שילוב של המערכות. בעתיד, שילוב של אגירה, טעינה לרכב חשמלי, והבטריה של הרכב עצמו, יחד עם החשמל הסולארי, ישולבו גם ברמה הטכנולוגית ויספקו חלק משמעותי מהחשמל של הבניין.

חישובים כלכליים ומיסוי

את ההכנסה מחשבים שנתית כאשר קודם כל יש לחשב את התפוקה שנתית ע"י הכפלת הספק מותקן בכמות שעות השמש הממוצעות לשנה (כ-1650 בממוצע בישראל) והורדת %5.0 מהתוצאה המתקבלת בשל ירידה בתפוקה החל מהשנה השנייה. הערכת הכנסה שנתית – הכפלת התפוקה בתעריף הרלוונטי לגודל המערכת: 15 הקילוואט הראשונים יקבלו 48 אג' וכל קילוואט נוסף עד 100 יקבל 41 אג' (יש לעשות ממוצע משוקלל בהתאם לגודל המערכת). חישובים אלה אמורים להופיע בהצעת המחיר שתקבלו מחברת התקנה. יש לציין כי חישובים אלה מהווים הערכות עפ"י נתונים ממוצעים והביצועים בפועל תלויים בכמות שעות השמש בשנה נתונה ובאיכות התחזוקה.

• הזזת דודים ומזגנים במקרה הצורך כדי לפנות מקסימום מקום לפאנלים או תיקון ליקויים
  במידה וישנם
• העברת כבילה מהגג עד לשעון החשמל המשותף שנמצא לרוב בקומות הנמוכות– האתגר
  גדל ככל שהבניין יותר גבוה יותר
• הרמת הפאנלים לגובה רב כרוכה בעלויות נוספות של שימוש במנוף בגובה מתאים
• הגדלת תשתית חשמל במידה שחיבור החשמל אינו גדול מספיק (נדרש תלת פאזי)
• התקנת סולם גישה לממיר – רק במידה ונדרש

כמו בכל פרוייקט צורת המימון המשתלמת ביותר (לרוב) היא מימון עצמי כאשר הדבר אפשרי, משום שהיא מאפשרת לקבל מקסימום הכנסה ומקסימום רווח. במקרים בהם לא ניתן לממן את הפרויקט באופן עצמאי, ניתן לבחור באחת מאפשרויות המימון הבאות:

הלוואה- לפרויקטים של אנרגיה סולארית מובטחת הכנסה קבועה המאפשרת להחזיר את ההלוואה ולכן בנקים נוטים לתת הלוואות למערכות סולאריות בקלות, ובתנאים יחסית טובים, כמובן בהתאם למצב הלקוח. במקרה של בניין משותף רוב הבנקים המסחריים לא מוכנים לתת הלוואה לועדי בתים (משום שאינם מהווים ישות משפטית) ולכן ניתן לקחת הלוואות מגופים חיצוניים (גופי אשראי והלוואה אלטרנטיביים למינהם) שכן מוכנים לעשות זאת.

(Transfer- Operate- Build (BOT – במודל זה ארגון כלשהו (יזם פרטי, קרן פילנתרופית וכו') יממן את הפרוייקט, יקבל את ההכנסות בשנים הראשונות עד להחזרת כל החוב (כפי שהוסכם ונחתם בחוזה מראש), ולאחר סיום תשלום החוב ההכנסות והבעלות על המערכת יעברו יגיעו לבעל/י הגג.

שכירות – אפשרות אחרת היא השכרת הגג לגוף כלשהו (יזם פרטי וכו') אשר דואג לכל המכלול של הפרויקט – הקמה, מימון ותחזוקה, ומשלם דמי שכירות שנעים לרוב בין %40-20 מההכנסות. בשונה ממודל הBOT המערכת לא עוברת לבעלותו של בעל הגג.

ניתן לבטח את המערכת נגד אסונות "לא עלינו" כמו רעידות אדמה בדומה לאופן שבו מבטחים את המבנה של הרכוש המשותף בבניין. במידה וקיים כבר ביטוח מבנה לרכוש המשותף ניתן להוסיף את המערכת אליו. העלות השנתית של החלק של המערכת הסולארית בביטוח כזה היא כ%5.0 משווי המערכת.

עבור יחידים וועדי בתים, קיים בחוק פטור ממס הכנסה עד גובה 200,24 ש"ח לבעלי מערכת לייצור אנרגיה מתחדשת, ועד 5100 ש"ח בשנה לתגמול עבור השכרת הגג (נכון לזמן כתיבת שורות אלה). בסכום העולה על סכום זה ניתן לבחור בין שני מסלולי מיסוי: %10 לכל ההכנסות מהשקל הראשון או %31 לכל שקל מעל התקרה. בנוסף קיים פטור מניהול פנקסים ורשומות ומהגשת דוח תקופתי בשל עסקאות אלה, ובלבד שבעל המערכת לא היה חייב בהגשת דוח בכל מקרה והסכום השנתי מהכנסה ממכירת חשמללא עולה על זה המוגדר בחוק לעוסק פטור (כ000,100 ש"ח ומתעדכן מעת לעת). במקרה של הכנסה מעל סכום זה יש צורך ברישום כעוסק מורשה.
עבור גג סולארי ופרגולות קיים פטור מהיטל השבחה וגם מתשלום ארנונה לרשות המקומית. בסוף 2021 הפטור מהיטל השבחה הורחב גם ל לקירוי קומת גג במבנה המיועד לחניה או לקירוי מגרש המיועד לחניה פתוחה. באשר לארנונה במקרה זה – כל רשות מקומית מחליטה באופן עצמאי האם לגבות תוספת ארנונה לחניה שעברה קירוי.

זאת שאלה קצת "טריקית" משום שהמונח "משתלם" הוא סובייקטיבי. כל מערכת סולארית תייצר רווח, וככל שהיא גדולה יותר היא תייצר רווח גדול יותר. השאלה היא מה הרווח המינימלי שהייתם רוצים לקבל כדי שתחליטו כי שווה לכם לעשות את הפרוייקט. לכן זו שאלה שכל אחד צריך לענות עליה לעצמו בהינתן נתוני הגג של הבניין שלו.

הסכמה ועבודה מול דיירים

במקרה שבו הגג בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין, יש צורך ברוב של מבעלי מהם כדי להחליט על הקמת מערכת סולארית בכל שטח הגג שמהווה רכוש משותף, למעט זה המוקצה למתקנים קיימים אחרים (דודי שמש, מזגנים וכו'). כדי לקבל הסכמה זו יש לכנס אסיפה כללית של בעלי הדירות (התנאים לכינוס אסיפה תקנית מוגדרים בחוק המקרקעין). באסיפה הכללית יש ליידע את בעלי הדירות על הפרטים הבאים: הוצאות הקמה ותפעול, הכנסות ותקופת החזר ההשקעה, מי יבצע את ההתקנה, אופן תחזוקה, גודל המערכת ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתה.

הוצאות – בעלי הדירות שהחליטו על התקנת המערכת יישאו בהוצאות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף (לפי גודל הדירה מסך שטח הדירות), אלא אם כן החליטו אחרת – כלומר בעלי הדירות בבניין רשאים להגיע ביניהם לכל הסדר ובלבד שהוא מקובל עליהם.

הכנסות – ההכנסות נחשבות חלק מהרכוש המשותף, אולם ניתן להפנותן ראשית לכיסוי הוצאות ההתקנה (בצירוף רווח קטן). לאחר החזר הוצאות ההתקנה, תשמש יתרת ההכנסות את כל בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. ניתן להגיע להסדר שונה בהסכמה.

החוק קובע כי גם במקרה שבו אין הסכמה, בעלי הדירות שכן הסכימו יכולים להקים מערכת על החלק היחסי בגג ששייך להם. במקרה כזה כל הוראות החוק המתייחסות לכל הגג תקפות במלואן מלבד פטור מקיום אסיפה כללית. במקום האספה יש למסור הודעה לכלל בעלי הדירות באופן הבא:
• הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף ולכל בעלי הדירות לא יאוחר מ-45 ימים לפני
  מועד ביצוע ההתקנה לגבי הכוונה לבצע התקנה ותכלול פרטים בדבר מיקומו של המיתקן,
  גודלו ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתו
• ההודעה תימסר כפי שנמסרת הודעה על כינוס אסיפה כללית, לפי תקנון הבית המשותף.

החוק קובע כי גם במקרה שבו אין הסכמה, בעלי הדירות שכן הסכימו יכולים להקים מערכת על החלק היחסי בגג ששייך להם. במקרה כזה כל הוראות החוק המתייחסות לכל הגג תקפות במלואן מלבד פטור מקיום אסיפה כללית. במקום האספה יש למסור הודעה לכלל בעלי הדירות באופן הבא:
• הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף ולכל בעלי הדירות לא יאוחר מ-45 ימים לפני
  מועד ביצוע ההתקנה לגבי הכוונה לבצע התקנה ותכלול פרטים בדבר מיקומו של המיתקן,
  גודלו ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתו
• ההודעה תימסר כפי שנמסרת הודעה על כינוס אסיפה כללית, לפי תקנון הבית המשותף.

זה תלוי במה הוחלט לעשות עם ההכנסות. במידה והוחלט כי ההכנסות מהמערכת פוטרות את בעלי הדירות מתשלום מיסי ואלה משולמים ע"י השוכרים יש להוסיף סכום זה לדמי השכירות ולגבות אותם מהדיירים.

בהחלט כן. גם אם לא ניתן להנות מהכנסות המערכת בתור שוכרת, וודאי אפשר יהיה להנות מכך שהכנסות אלה יופנו לטיפוח סביבת הבניין ולשיפור המרחב המשותף. ואם אתם גרים בקומה העליונה הפאנלים גם יסייעו לבודד את הדירה מהתנאים בחוץ מה שיוריד את הצורך לחמם ולקרר אותה. בכל מקרה חשוב לגייס לתהליך בעלת דירה המתגוררת בבניין כדי להניע את התהליך יחד איתה.

רוב ההתנגדויות נובעות מחוסר הכרות עם המערכת או מחוסר רצון/יכולת להשקיע את המאמץ הנדרש בפרוייקט – ואלה פתירים ע"י מתן מידע בעיקר להראות שהם לא צריכים לעשות יותר מדיי 🙂 מהניסיון שלנו הדרך הטובה ביותר היא לנהוג בשקיפות ובסבלנות ולתת לכל מתנגד את המענה הפרטני לסוגיות שהעלה. אתם מכירים את השכנים שלהם הכי טוב ויודעים איך הכי כדאי לדבר איתם…עם זאת, מניסיונינו תהליך מוצלח הוא כזה שבו בשלב ראשון לתת מידע בסיסי ולהזמין לשאול את כל השאלות ולהעלות את כל ההשגות (בין אם באסיפה, בקבוצת וואטסאפ או בשיחות אישיות), לאחר מכן לתת מענה פרטני ורק לאחר מכן לכנס אסיפה כללית שבה תתבצע ההצבעה על הסכמה. זה מגדיל את הסיכויים להגיע להסכמה הנדרשת ואם יהיו כאלה שלא יתנו אותה – אז הם לרוב לא יטרחו להתנגד באופן תקיף גם אם לא ירצו לקחת חלק בפרוייקט (תמיד יש כאלה שלא משתפים פעולה…).

במצב בו קיימת הסכמה של 3/2 ומעלה מבעלי הדירות אבל יש מתנגדים תקיפים, עליהם להוכיח למפקח האזורי שהקמת המערכת מהווה פגיעה מהותית בזכויותיהם או סיכון בטיחותי. במידה והדבר נעשה לאחר הקמת המערכת והמפקח מצא צידוק לטענותיהם הוא רשאי הוא להורות על הסרת המיתקן כולו או חלקו, ולקבוע הוראות לעניין זה כולל הנשיאה בעלויות הסרת המיתקן.

התקשרות עם חברות סולאריות בהשכרת גג

ככלל, במקרה שבו חברה סולארית שהנכנסת להליכי כינוס נכסים מתמנה לחברה כונס/מפרק שבפיקוח בית המשפט מנסה למכור את נכסיה לצד שלישי כדי שניתן יהיה להשתמש בכספים לטובת תשלום לנושי החברה. זה כולל גם את המערכת הסולארית הקיימץ על הגג וזכויות החברה מכוח הסכם עם הבניין להשכרת הגג. הנקודה הכי חשובה כאן היא האינטרס של כל הצדדים (הדיירים בבניין, הכונס, ומי שכונס את המתקן מהכונס) שהמתקן ימשיך ולפעול על הגג תחת הבעלים החדשים עד לתום התקופה שהוסכמה בחוזה. נציגות הבניין יכולה גם כן להיות הגורם שרוכש את המערכת במידה ותהיה מעוניינת בכך. עוד חשוב לציין שגם הכונס וגם הקונה מהכונס אינם יכולים לקבל יותר ממנה שיש לחברה – הם למעשה נכנסים בנעליה בתנאי ההסכם הקיים. לדוגמה: אם יש תשלום שנתי של 10,000 ₪ ויתרת תקופת הסכם של 5 שנים, לא ניתן לדרוש מנציגות הבניין להפחית את התשלום או להאריך את תקופת ההסכם.